央行发声挺首套房贷银行真能听话保刚需

中国人民银行13日敦促商业银行，要求其合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下，我国金融调控部门首度发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。

今年以来，一些城市出现了居民购房贷款审批缓慢、银行迟迟不放款的现象；在一些地区，首套房个贷已很少有利率优惠，且利率水平明显上浮，高于基准利率5个点以上已成为十分普遍的现象，首套房贷优惠政策已是名存实亡。记者此前联系到的多家商业银行、城商行信贷部门有关负责人表示：房贷政策基本没有变化，但有的分行房贷投放确实有所收紧。

相关数据也印证了这一市场变化。数据显示，一季度我国个人购房贷款余额10.29万亿元，同比增长20.1%，但增速比上年末低0.9个百分点。同时，在去年全年个人购房同比多增7389亿元的基础上，今年一季度个人购房同比多增仅为254亿元，全国范围个人购房贷款增幅明显放缓。

一位不愿意透露姓名的城商行管理人士向记者表示，尽管地方政府刺激房地产的态度很明显，但银行在房贷问题上的态度近期已是十分审慎。

“现在市场资金价格仍然比较高，与其用来做个贷，不如投放到其他领域，因为房贷业务不赚钱。”该人士说。

针对此种状况，央行副行长刘士余在13日召开的住房金融服务专题座谈会上指出，下一步商业银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。

差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。

“差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则，迄今并未发生根本改变。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。（新华网，记者 王宇 苏雪燕）

优先满足首套房贷需求 有助提振市场信心

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受记者采访时表示，信贷支持是房地产发展的关键“在房贷市场普遍低迷的情况下，监管层重申对首套住房贷款支持，加快按揭贷款办理速度的要求将对整体房贷市场形成利好，对提振市场信心也具有一定的作用。

顾云昌认为，去年四季度以来个贷逐渐收紧影响了部分住房的销售进度，甚至有的购房者去年签订合同，至今仍未能兑付。中原地产市场总监张大伟也认为，放款时间明显拉长影响客户交易，目前北京等城市，二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。

因此，顾云昌表示，此次央行的政策导向支持首套房贷，既保证了刚需，又达到促进销售平稳的目的。

坊间流传的会议纪要称，各家商业银行表示，受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款的定价有所提高。受贷款规模影响，房贷有积压不能放款的情况，影响放款效率。

对于房贷的风险，各家商业银行表示，还没有发生大规模的“弃房”现象，多出现大额房贷断供。虽然因为抵押率低不会出现最终风险，但处置难。

中信证券预计按揭贷款规模仍将保持平稳增长，当前定价可能接近中期均衡水平。各家银行表示不会因此调整房地产按揭政策，执行层面会加强沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。（经济参考报，记者 刘振冬 梁倩）

曾经的“香饽饽”遭抛弃

在中国房地产市场兴起的同时，银行的住房按揭贷款也经历了一轮扩张，房贷业务一度占到个贷业务的90%以上，在竞争激烈的年份，各家银行争相打折争取客户。

曾经的香饽饽，如今为何遭银行抛弃？

“利率市场化后，经营压力大。”一股份制银行人士称。去年开始，在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款对商业银行的吸引力有所降低。在信贷规模总量一定的情况下，银行往往会将资产投放到收益率较好、风险可控的资产运用，而按揭贷款的利率偏低，并不是最理想的业务品种。

国泰君安分析师邱冠华表示，利率市场化背景下银行资金成本上升，按揭业务银行不怎么赚钱，很多商业银行虽名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停。张大伟称，目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加，4月1.23万亿居民存款搬离银行，银行平均成本利率提高，导致不太可能给购房者优惠。

从2012年开始，部分银行已经开始逐步压缩房贷业务，转战收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域。“有就做，没有也不强求。公司将更多的资源和注意力放到了消费抵押贷款、经营性贷款方面。”一位股份制银行人士告诉记者。据了解，目前在该行北京分行的个贷业务中，房贷业务比例已经低于50%。

以目前5年期以上贷款利率6.55%计算，如果打9折为5.895%，而5年期的存款利率为4.75%，为了拉存款不少银行都上浮10%，也就是5.225%。这意味着，银行发放房贷的利差空间不到1.5个点。但消费抵押贷款则更为吸引人，消费抵押贷款的利率一般要上浮20%以上，这对于银行来说，利润空间更大。

银行“听话”还是求利润？

面对央行的窗口指导，银行大倒苦水，是选择“听话”还是让位于“追求利润”？

一位银行人士表示，选择少做或者不做个人按揭贷款，是商业银行根据目前资金成本和需求的现实情况，做出符合自身商业利益的市场化选择。目前大中型银行都已经上市，在银行业整体营利压力增大的趋势下，几乎没人愿意干“赔本赚吆喝”的买卖。另一位股份制银行人士认为，监管者不能一边快马扬鞭地推进利率市场化，一边又用种种行政手段干涉商业银行自己的业务策略。

平安银行有关人士13日对记者表示，目前该行房贷业务正常开展，会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。平安银行也会根据国家相关政策以及银行具体情况，随时调整房贷相关政策。

事实上，银行压缩房贷的另一个背景是，目前国内房地产市场呈下行趋势，房贷业务的风险正在加大。

央行智库余永定近期表示，如果2014年中国经历一场危机，则这场危机的触发点很可能是房地产价格暴跌，房地产价格暴跌冲击金融体系的第一个环节是银行按揭抵押贷款和房地产开发贷款。尽管房地产业贷款在银行贷款中占比20%左右，但如果房地产价格下跌，和房地产相关的企业出现问题，相关贷款也会出现问题。

张大伟认为，除非大幅度降准，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非营利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势将继续维持。

不过，贷款机构伟嘉安捷报告指出，此次央行加强银行批贷速度的监管后，将迫使银行缩短住房按揭贷款的办理流程，改善目前银行放款迟缓的现状。这对于首次置业人群来说将是一大利好，将会刺激目前仍在观望的人群逐步入市。（新京报，记者 苏曼丽）

首套房贷85利折率或将重现

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受媒体采访时认为，央行做出这几项规定是一个积极的行为，表现了对首套房的支持，既满足了首套房的购买需求，同时对房地产市场的健康发展也有好处，是一个积极的信号。这个政策的出台有助于市场保持平稳。现在政府考虑的不是楼市的涨跌问题，而是稳定，是楼市不要出现大幅度下降的问题——不是让它升，而是让它稳定下来。

京城专业个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊说，以前，银行最多给予首套房贷7折的利率优惠，而目前以基准利率为主，没有优惠。现在央行重申要对此类贷款给予优先支持，未来银行可能设立单独分类，将家庭唯一住房贷款特殊处理，给予一定利率优惠，比如给予基准利率的85折优惠。未来家庭唯一住房贷款85折或将重现。

中原地产首席分析师张大伟分析说，以目前北京刚需购房者购买一套位于南六环的刚需住宅为例，总价200万元，首付30%，贷款140万。贷款利率从去年年底的85折变为目前的基准利率上浮5%，30年贷款期月供将从之前的每月8008元提高到目前的每月9199元。30年增加的利息接近43万，相当于房价总额200万元的21%。目前市场并非缺额度，缺的是较优惠的贷款利率。

另一方面，记者了解到，从去年底到现在，北京等城市二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。张大伟指出，央行要求提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，这就意味着银行不能暂停个人购房贷款，有望改善贷款时间太长的现象，推动贷款流程加速。

探因

不青睐房贷业务银行变相停贷

从2013年下半年开始，“房贷荒”就一直未能缓解。根据金融搜索平台融360发布的4月份房贷分析报告，在被调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多，如：平安银行、民生银行、广发银行等。

在城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前。一二线城市天津、北京、杭州、西安、上海等进一步收紧房贷的走向未变；而在三四线城市，房贷获取难度变得更高，相较一二线城市收紧幅度更大，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。

记者13日咨询有关银行，被指停贷的银行纷纷表示房贷业务开展正常。平安银行13日表示，目前该行房贷业务正常开展。但平安银行也坦承，自去年以来，该行对传统房贷这类市场调控需求较高的业务，有意识进行了压缩。

据一位银行人士透露，银行今年不再设房贷任务，往年都有房贷任务但今年却没有。银行对房产开发项目把关趋严，开始用市场化眼光审视房产项目。

个别银行利率优惠意在扩市场

虽然绝大多数银行对首套房贷利率都实行基准利率甚至上浮，但是仍然也有一些银行推出了一些优惠政策。但业内人士认为，这些政策不能代表市场情况，也并非房贷松动的表现，只是个例。

记者了解到，北京农商银行在3月份下发过一份《关于明确个人按揭贷款定价标准的通知》，对一手房和二手房按揭贷款的定价标准作出详细规定，其中首套房给出了利率9折的优惠，对于特别优质的客户，最低可以实现85折利率。除去北京农商银行，中信银行也于4月与我爱我家签署合作协议，为我爱我家客户提供9折利率。

张大伟告诉记者，个别银行房贷利率出现折扣，只是为了扩大本身企业的影响，对于小银行来说，网点、市场占有率都非常低，通过这种宣传可以获得更多客户关注，但实际是否能够做到还是未知数。

前景

银行执行央行意愿并不强

在部分专家看来，商业银行执行央行的意愿并不强。

据中央人民广播电台报道，对于现在市场来说，银行的保本理财、无风险理财七日年化利率都到5点多了，在这种情况下，银行很难有自己的意愿放折扣给首套房贷，所以从这点来看，央行的这个政策对银行的直接影响不会很大。

宏源证券固定收益总部首席分析师范为接受媒体采访时也认为，央行这几条政策与之前比没有什么变化，只不过是商业银行在执行首套房贷款政策时出于自身经营角度的考虑，利率进行了一些收紧和上浮，首套房政策是没变的，只是银行执行起来会按照更加宽松的原则。

张大伟表示，目前的情况和2008年银行给出首套房贷7折利率时最大的不同是，目前银行资金紧张，不愿意贷出低利率的房贷，特别是给出利率下浮的贷款。央行此次发文，并没有对银行的贷款利率做出明确要求，比如下浮多少。所以未来银行的房贷利率可能并不会随着这一文件的发布而发生变化，银行还是会根据自身的额度、盈利情况等方面综合给出房贷利率。（京华时报，记者 高晨 马文婷）

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